По стопам «Богатого папы»: Австралия — Инвестиции в недвижимость — Сustodians

12 сентября 2011

Как вы уже, наверное, догадываетесь на встречу в мельбурнский офис «Custodian WealthBuilders» я шел с «чугунной» головой. Мысли бешено бились о стенки черепной коробки, иногда высекая искры на особо крутых поворотах. Т.ч. глаза мои были в кучку и вся моя сила воли и характер сражались в этот момент с мозговой активностю, пытаясь обуздать «моих коней гутаперчивых» и сохранить список вопросов в логической последовательности.

Вообще, Стив (директор Мельбурнского подразделения Custodians) позвонил нам сразу после первого семинара с предложением встретиться. Я, понимая всю бессмысленность встречи до того момента пока мы хоть как-то въедем во всю эту систему и сможем задавать вопросы по существу, попросил отложить это дело недели на две-три, мол мы книжку прочитаем, вопросы сформируем и т.п. На том и порешили.

Мы за отведенное нам до встречи время сходили еще на семинары, проштудировали пару книжек от корки до корки, разобрались со всеми «гирингами и негативами» и сформировали конкретный список вопросов.

Главный вопрос для нас был – покупать недвижимость на частное лицо или регистрировать фирму с какой-либо формой собственности, т.к. к этому моменту мы уже успели начитаться как про мёд (миллионы через 10 лет), так и про деготь, когда что-то идет не так и при аффиляции частного лица судом отбирается помимо инвестиционной недвижимости еще и собственный дом, машина, да и мало ли еще чего…

Плюс нам было интересно, можно ли объединять несколько бизнесов под одним юр. лицом. Т.е. заниматься каким-либо делом и полученную прибыль реинвестировать в недвижимость, тем самым стараясь свести налоги в ноль.

Были так же вопросы, что лучше, сначала купить собственный дом, получить equity и потом уже начать инвестиции или сразу покупать с целью сдачи в аренду. В общем, вопросов было море и все это через края лилось из моей головы и еще до конца не понятно как вообще Custodians работают.

Кстати, надо сказать, что согласно официальной статистике в Австралии порядка 10% работоспособного населения занимаются инвестициями в недвижимость. Правда, из этих 10% только 40% имеют больше одного дома в качестве инвестиции и только 5% из этих 10% имеют портфолио из 4-х и более домов.

Т.ч. дело это хоть и популярное, но как видно не шибко много, кто подходит к этому делу серьезно и с головой. Как оказалось у меня на работе несколько коллег имеют инвестиционную недвижимость. Поговорив, с одним из них я и узнал о возможности покупки жилья на юридическое лицо и плюсы от этого подхода.

Так вот офис компании находится в бизнес-центре в 5 минутах езды от дома. Встречу назначили в будний день в 5:30 вечера. Стив встретил меня на ресепшн и провел в свой кабинет. Все довольно скромно, но со вкусом. Сели, как обычно в таких случаях поговорили о том о сем минут 5, так сказать для разогрева и потихонечку перешли к сути. Детально описывать следующий час беседы смысла нет, поэтому я расскажу вам про результаты и какие выводы мы сделали по итогам встречи.

Custodians – не застройщики, не девелоперы, не агенты по недвижимости. Их бизнес в другом. Они находят кусок земли на 100-150 домов в районе, который попадает под основные критерии фирмы (безопасность, транспорт, школы, работа, доступность и т.п.) и «забивают» за собой право на эту землю.

Затем они приводят девелопера и застройщика, которые строят 100-150 домов под одну гребенку (4 бедрума, 2 вынных, гараж на 2 авто) от 380К до 500К (цены на сегодня) в зависимости от мелких опций, а-ля расположение, размер земельного участка и т.п. Параллельно они находят инвесторов, которые скупают эту всю недвижимость. Custodians получают комиссию от застройщика (и не говорят сколько), плюс 3% оплачивает инвестор, т.к. с дома в 400К ты 12К платишь Custodians, причем сразу, еще до того как дом оформил.

Что получает в замен инвестор:

— Гарантии, что дом будет построен в срок и за указанную в контракте сумму. Здесь так бывает, что если ты строишь себе дом, то конечная цена может значительно отличаться от окончательной цены дома, т.к. застройщик закладывает такие риски как неплотный грунт, когда стоимость фундамента пожет подскочить с 10 до 30К.

— Кастодианс сами следят за процессом строительства и владельцам не надо ездить проверять и т.п.

— Полная финансовая защита от ситуаций, когда девелопер или застройщик разоряются.

— Кастодианс раскручивают этот поселок, тем самым привлекая внимание потенциальных тенантов (квартиросъемщиков, вернее домосъемщиков ).

— Помогают найти правильный банк и взять заем на покупки дома.

— И т.д. и т.п.

Т.е. типичный клиент Custodians (которых у них порядка 3000) — это люди с достатком, у которых либо нет времени, либо желания разбираться в нюансах инвестирования, снижения рисков, поиске банков, застройщиков, земли и агентов. Они пришли, подписали документы, отдали деньги и за скромные комиссионные компания Custodians через 10 лет делает этих людей миллионерами.

Что поразило, дак это открытость компании. Они готовы показать абсолютно все финансовые документы о прибыли, доходах, расходах и т.п. Разжевать — кто, где сколько зарабатывает в этой схеме. Объяснить, что все чисто и прозрачно и нигде нет черных дыр и рисков. Половина клиентов фирмы даже готовы встретиться или пообщаться по телефону и поделиться впечатлениями от работы с компанией.

Какие минусы встречи:

— так и не получил четкого ответа на вопросы про «бизнес – не бизнес». Стив сразу стал объяснять как это круто использовать негатив геаринг и что мол в ситуации с бизнесом мы откладываем начало нашей инвестиционной деятельности на несколько лет, т.к. бизнесу надо пару тройку лет, чтобы встать на ноги и генерировать доход, а сейчас самое горячее время вкладывать в недвижимость, и деньги, которые мы думаем вложить в собственное дело, лучше вложить сразу в приобретение дома, а бизнесом заниматься лет через 10, когда мы уже будем финансово независимыми и можем делать что хотим.

— В книге Джона (John Fitzgerald «7 steps to wealth») написано, что начать можно с нулевым капиталом. Правда, он не написал, что это можно организовать только в том случае, если у вас уже есть собственный дом с достаточной equity. А если нема? Тада надо из кармана вынуть да положть 75К. Вот тебе бабушка и Юрьев день…

На что идут эти деньги? Здесь краткий перечень:

Допустим дом 400К. 10% первый взнос – 40К. Расходы на приобретение недвижимости (StampDuty, юрист, банковские комиссионные, транзакционные расходы и т.п.) – 11K. Комиссия Кастодианс – 12К. Страховка ипотеки – 8К. ИТОГО: 71К.

Это в идеальном случае. Жилье может быть на пару десятков дороже или дешевле, расходы могут тоже варьироваться и т.п.  Т.е. входной барьер довольно высок.

У нас таких денег на данный момент нет. Уж очень мы любим путешествовать и наслаждаться жизнью. Немного, правда, удалось отложить, но этого явно недостаточно, чтобы начать работу с компаниями подобными Кастодианс. Поэтому если кошелек не позволяет, будем использовать смекалку и мозги. Благо, на двоих у нас и того и другого в избытке

Ах да, еще одна «интереснюлька»: Кастодианс выпускают журнал и в одном из них они написали историю об одном из своих клиентов. Необычно было то, что в тот момент, когда этот клиент пересек порог офиса компании, ему было 72 года!!! Он полвека инвестировал «неправильно» — купил, подержал недолго, продал. И решил вкорне все поменять. Теперь ему 82 года и он сколотил потрясающее портфолио. Старичек — живчик и намерен еще наслаждаться финансовой свободой порядочное количество лет.

Т.е. Custodians не перестают повторять, что ни в коем случае не продавайте недвижимость, если есть возможность — держите. А продавайте, только тогда, когда надо уменьшить тело кредита, т.е. когда в собственности уже 8-10 домов, вы продаете 2, которые вы уже порядком подержали и поднакопили equity и тем самым вывели свой портфель на положительный cash flow. Т.е. они дали понять, что начинать никогда не поздно.

Продолжаем учиться и познавать.

Ваши Ната и Тёма