По стопам «Богатого папы»: Опционы на недвижимость
22 сентября 2011 / 29 октября 2011
… Тот кто ищет миллионы — редко их находит, зато тот кто не ищет, не находит никогда… (Оноре де Бальзак)
Слова этого упертого француза выстраданы его собственным опытом. Родившись в семье крестьянина, он всю жизнь посвятил своей цели – завоевать успех и прославить свое имя.
Бальзак был одним из самых трудолюбивых писателей: он работал по 12-16 часов в сутки, не имея денег, но свято веря, что его ждет великая слава. Помимо писательской деятельности он пробовал себя в коммерции, но несколько раз терпел сокрушительные провалы и оказывался по уши в долгах. Но это ли причина для расстройства? Конечно же нет! Человеку, у которого есть Цель и Мотивация – «по барабану» в какой ж..е он находится, главное, есть к чему стремиться.
Вот и мы так же – поставили Цель и мотивации у нас хоть отбавляй. И цели наши иногда пугают нас самих. 
Но как говорит Дональд Трам «Think BIG!» (Думай по крупному). И не только он.
На конгрессе один из участников поставил нам задачу написать в тетради сумму дохода, которую мы хотим добиться через 5 лет. Ну, все подумали и написали, кто-то реалистичную, кто-то фантастичную, но как только мы закончили упражнение, нам сказали: «Посмотрите на эту цифру внимательно… Посмотрели? А теперь пририсовываем к этой цифре нолик. И это ваша Цель! Только тогда, когда мы ставим себе амбициозные цели и ломаем собственные стереотипы – мы добиваемся чего-то».
М-даа… Есть над чем подумать. Я шибко не занижаю свои способности, но глядя на конечную цифру я испытал двоякие чувства. Во-первых, очень неплохо было бы иметь подобный доход. Во-вторых, мать его что ж я должен сделать чтобы добиться этого!
И намеки, что мы должны сделать, обрушивались на нас со всех сторон.
Уже почти 2 месяца прошло после сентябрьского конгресса, а многие выступления стоят перед глазами, как будто они вчера были…
Одна из самых ярких презентаций была посвящена очень любопытной тематике – Property Options.
Марк Ролтон (Mark Rolton) является одним из основных игроков на этом рынке в Австралии.
Ниже небольшой отрывок из его выступления: The National Achievers Congress, Мельбурне, 22 сентября 2011:
Суть стратегии безумно проста в понимании, но убийтсвенно сложна в реализации. Этой стратегией пользуются почти все инвесторы, которые работают на рынке недвижимости и Дональд Трамп с Робертом Кийосаки не исключение.
Что это из себя представляет Property Option? Как и на бирже – это опцион. Но опцион не на право продать или купить акцию по какой-либо оговоренной цене через какой-то конкретный период времени, а право (НО НЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВО!) продать или купить указанную в договоре недвижимость. Т.е. имея опцион – вы не владеете недвижимостью, но полностью контролируете ее в период действия опциона.
Как это работает и где здесь деньги. В инвестиционной схеме с опционами всегда участвуют три стороны: владелец недвижимости, желающий ее продать (ёжику понятно, по выгодной для него цене), девелопер (тот, кто купит этот участок недвижимости и будет реконструировать его с целью дальнейшей продажи) и «посредник» — держатель опциона.
Допустим, вы увидели, что кто-то продает хорошую недвижимость (участок земли или участок с домом) за 1 миллион долларов. Вы приходите к владельцу (обязательно минуя агента) и говорите:
— Человек хороший, не хотели бы Вы продать эту недвижимость за 1.2 миллиона долларов вместо 1 миллиона долларов? Одно «НО» — мне нужно полгода чтобы достать эти деньги? Я вам заплачу депозит в размере 5 тысяч долларов.
Если вы обладаете определенным опытом ведения переговоров и умеете находить правильный подход к клиенту, то в ряде случаев получите положительный ответ. Ваши расходы на данный момент (как пример) — 5 тысяч долларов.
Далее вы получаете Property Option на эту недвижимость, т.е. право купить участок через полгода за 1.2 миллиона долларов. Так вы становитесь «посредником — держателем опциона». Вы не имеете права что-то ломать или перестраивать на этом участке, т.к. это пока еще не ваша собственность.
НО и владелец так же не имеет права продать эту недвижимость пока не истечет срок опциона.
Далее, имея полный контроль над этим участком, идете в council (совет местного самоуправления) и говорите:
— Люди дорогие, есть вот тут участок в вашем районе, который прекрасно подошел бы под нужды района. Подскажите, пожалуйста, что по вашему мнению мы могли бы построить? Пару-тройку юнитов? Общежитие для студентов? Или может дом для престарелых? Или небольшую гостиницу? Или может магазин шаговой доступности? Что конкретно нужно для этого района?
Если у вас есть способность к ведению переговоров и определенная доля обаяния, вы получите добро на строительство того или иного объекта.
Затем вы должны составить план того, что вы планируете сделать, провести subdivision (разделение) участка, где полностью разделяются коммуникации (электричество, вода, канализация и т.п.) на необходимое количество объектов (пока только на бумаге), сшивается вся инженерная и дизайнерская документация и подается на утверждение «органу местного самоуправления», у которого вы уже получили предварительное одобрение.
Процедура стоит денег. В зависимости от сложности проекта, но в нашем примере, где кансил разрешил построить на участке несколько таунхаусов, расходы составляют примерно 100 тысяч долларов. Одобрение всех планов обычно затягивается на пару-тройку месяцев.
Итак. У нас есть потраченные 105 тысяч долларов (оплата 5 тысяч за сам опцион и 100 тысяч за подготовку плана реконструкции) на реструктуризацию участка и депозит на опцион. Живой, действующий опцион и разрешение кансила на проведение работ. Так же у нас есть парочка месяцев до истечения срока действия опциона.
Что мы делаем? Мы идем к девелоперу.
— Привет, девелопер! Смотри-ка, у меня есть вот такой участок, готовый план по его развитию и разрешение кансила на строительство здесь десяти таунхаусов! Продаю не глядя за мильОн семьсот тысяч австралийских доллАров.
Если у вас есть смекалка, опять же способность к ведению переговоров и правильный девелопер – вы успешно заключаете выгодную для всех сделку.
Далее идете к юристу. Девелопер выкупает у вас недвижимость по опциону за мильОн семьсот, опцион закрывается. Вы выписываете чек на миллион двести тысяч владельцу участка, получаете обратно свои вложенные 5 тысяч в опцион и свою прибыль со сделки.
Всё. Все в восторге:
— Девелопер счастлив, т.к. он заработает несколько миллионов, не вложив ни капли усилий в долгосрочный поиск подобных участков, переговоры с кансилом и получение разрешения на реконструкцию, и сконцентрируется только на том, что он умеет делать лучше всего – а именно строить.
— Владелец участка прыгает от радости, получив на 20% больше денег, чем изначально планировал, пусть и пришлось прождать какое-то время (несколько месяцев).
— Вы на седьмом небе, т.к. не шибко убиваясь, проявив в меру смекалку и обаяние получаете 295 тысяч дохода (к сожалению, налогооблагаемого «смерть и налоги неизбежны»), но если это доход компании, которой вы владете и от лица которой осуществляли все вышеперечисленные действия, то возможны варианты. 
Хоть идея и проста и работает как с маленькими Residential Property участками, так и огромными производтсвенным и коммерческими площадями — в реализации все намного сложнее.
Помимо стратегии разделения существует не менее популярная среди крупных инвесторов и инвестиционных компаний стратегия объединения, когда скупаются несколько смежных участков и делается проект, например, торгового центра на их месте. И все это можно делать не скупая участки, а лишь владея опционами на них.
Компания Марка (в его команде работают и архитекторы, и инженеры, и финансисты и бла-бла-бла…) собаку съела на этом поприще. Они круглый год, семь дней в неделю либо разделяют, либо объединяют участки по всей Австралии, разрабатывают архитектурные планы в соответствии с нуждами того или иного кансила.
Основные деньги они делают на промышленной и коммерческой недвижимости, но, окинув взглядом сумасшедший по размерам рынок жилой недвижимости, они решили не проходить мимо и разработали программу «для простых смертных».
Как обычно, обучающая программа стоит бешеных денег (подписаться на нее в день проведения конгресса и только для его участников можно было со скидкой за 4000 долларов). Она включает в себя:
— кучу двд, книг и сопроводительных материалов;
— трехдневный тренинг (как искать подходящие участки и вести переговоры с их владельцами и с кансилом);
— год информационной поддержки во всех начинаниях;
— и главное 100% финансовая поддержка, покрывающая все расходы на дизайн и разработку плана по реконструкции.
Т.е. став членом команды Марка, от вас требуется лишь найти владельца хорошего участка (требования к участкам и технике поиска Марк раскрывает только своим студентам) и получить опцион (заплатив депозит из собственных денег — обычно одна-две тысячи, которые возвращаются по истечении срока опциона или при продаже недвижимости).
А затем Марк и его команда вступают в дело. Ведут переговоры с органами местного самоуправления, подготавливают всю необходимую документацию для реконструкции, за которую платят сами, и продают все девелоперу. Но если мы спроецируем пример, который я привел выше с таунхаусами, и привлечем здесь команду Марка, то из $300 тыс. чистой прибыли ты получишь уже только 50%, т.е. $150 тыс., что, согласитесь, тоже однако неплохо за несколько месяцев совместной с Марком работы. Учитывая тот факт, что вы не рисковали вообще ничем и вся работа была проведена в принципе то не вами.
Этот бизнес выгоден всем. Компания Марка не тратит время на поиски хороших участков. Они создают армию жаждущих заработать мильОны практически не вкладывая собственных денег, которые ищут и рыщут для них Дилы.
Голь на выдумки хитра. Мы не поддались на чары и миражи из стопок зеленых банкнот, отражавшихся в глазах десятков и сотнях участников конгресса, которые ломанулись переворачивая стулья к стойке регистрации, дабы не упустить шанс быть среди первых 100 зарегистрировавшихся, получающих какие-то бонусные ДВД с трюками и фишками, необходимые для быстрого поиска подходящей недвижимости.
Но и скептически к этой инвестиционной стратегии тоже не стали относится. 29 октября приняли участие в однодневном семинаре Марка Ролтона, послушали еще раз краткую презентацию об опционах на недвижимость. Без толики сомнения вписали ее в свой список «возможностей». Знать о их существовании однозначно полезно, а дальше время покажет.
Так что мотаем на ус и учимся дальше!
Ваши Тёма и Ната
P.S. Чисто по приколу: послушаешь подобные инвестиционные стратегии (а их море всяких разных!) и на приобретение PPR (своего дома) или инвестиционной недвижимости начинаешь смотреть совсем под другим углом, разбирая и анализируя разные подходы.