По стопам «Богатого папы»: Австралия, Инвестиции, John Fitzgerald и его «Custodians»
07 сентября 2011
Ну что, книги Роберта Кийосаки несут в себе отличную мотивацию, а его экстравагантное «Fuck them off!» прям как бальзам на душу ложится.
Но есть одно «НО» — замотивироваться то вы замотивируетесь, а вот шаги для реализации идеи о становлении финансово независимым искать придется уже самим. И вот в этом вся сложность, и вся самая интересность!
Итак, условия нашей с Тёмой задачки:
— есть двое русских, недавно переехавших в Австралию;
— у них есть некие финансовые накопления размером с «гулькин нос»;
— они знают о существовании таких слов как: частный предприниматель, бизнес, инвестиция, недвижимость, акция, опцион, моргидж;
— они НЕ знают местных законов, бухгалтерии, налоговой политики;
— у них НЕТ опыта со своим бизнесом (если не считать помощи друзьям в их «бизнес-потугах»);
— НО у них есть огромное желание разобраться во всем этом.
Стучим копытцем в боевой готовности, но куда бежать? Ёжику понятно, в Google. Гуглим семинары по инвестированию. Пока бесплатные. И чтобы попасть на них сейчас же.
Находим, фильтруем ненужное, букуем более-менее подходящее, готовим список вопросов, идем на семинары, слушаем, получаем частично ответы на вопросы, читаем полученную литературу, вопросов появляется еще пара сотен, идем на консультацию, общаемся, гуглим дальше…
Чутье подсказывает, что примерно такой образ жизни у нас будет в ближайшие месяцы. 
Итак, первые два семинара и индивидуальная консультация дали нам кое-какие ответы на наши многочисленные вопросы и немного скорректировали направление наших следующих шагов.
Сразу подчеркну!
Мы полностью отдаем себе отчет в том, что общаясь с подобными компаниями как те же “Custodian WealthBuilders”, необходимо фильтровать их информацию, т.к. задача подобных компаний в первую очередь найти клиентов и продать им свою недвижимость. Ёжику понятно, ничего даром не бывает!
И тем не менее оно стоило того, чтобы потратить на них свое время. Они придерживаются своей определенной стратегии в инвестировании в недвижимость и очень хорошо и подробно объясняют ее, что нам и нужно было на нашем начальном этапе.
Нам был непонятен тот факт, как можно создавать портфолио инвестиционной недвижимости, не вкладывая в покупку ни копейки своих денег – о чем в своих книгах пишут те же Роберт и Ким Кийосаки. Вот именно у «Custodians» и снизошло на нас первое озарение.
Итак, обо всем по порядку. За плечами первые два семинара с ними – 18 августа и 07 сентября 2011. Спросите, почему два раза?
Потому что на втором семинаре выступал сам John Fitzgerald, а мы как раз таки к тому времени прочитали его книгу «7 steps to wealth» и думаю, глупо было бы отказываться от возможности (к тому же – бесплатной) послушать человека, который своим умом и силами создал себе благосостояние, основал успешную фирму, бизнес его «цветет и пахнет», он еще и книги пишет и благотворительностью занимается. Ну чем не пример для подражания?
Уж лучше послушать «историю успеха» из уст очевидца, чем вести кухонные дебаты а-ля «А вот сосед соседа знакомых знакомого сказал…»
Да и просто было одно удовольствие послушать Джона – он отличный оратор, прекрасно и профессионально ведет презентации, уверенно держит внимание всей аудитории. Есть чему поучиться!
Тёма как раз таки недавно у себя на работе проходил курс по ведению презентаций, и вот тут вся теория была представлена прямо на практике. Если вы хотите стать владельцем успешного бизнеса, вам необходимо научиться быть лидером, оратором, чтобы «вести за собой массы» как своих сотрудников, так и клиентов.
А автограф Джона «Go for it!» послужит нам отличной мотивацией как еще одно напоминание о том, что все невозможное возможно. Не стану расписывать все его заслуги и достижения – кому интересно – гуглите как о самом John Fitzgerald, так и о его компании “Custodian WealthBuilders”. Они регулярно проводят бесплатные семинары в разных городах Австралии, там и книгу получите и «кофем» вас угостят.
Итак, об одной из местных стратегий по инвестированию в недвижимость, у которой здесь достаточно поклонников. Примечание: речь пойдет о покупке инвестиционной недвижимости частным лицом.
Опять же – не стану перечислять все детали этой стратегии – в книге все очень даже подробно расписано, а напишу лишь то, что для нас является самым основным на нашем начальном этапе — ключевые моменты, которые стали отправной точкой для дальнейшего нашего «изучения» местных стратегий в инвестициях в недвижимость.
1. Основы инвестиционной стратегии «Custodians»
а) только новые построенные дома с земельными участками (с учетом наличия рядом детских учреждений, безопасного проживания для семей, общественного транспорта, торговых точек, рабочих мест, зон отдыха);
б) ожидание роста стоимости на недвижимость и землю (capital growth & equity);
в) сдача недвижимости в аренду + максимальное использование налоговых бенефитов;
г) со временем – положительный денежный поток.
Т.е. при такой схеме у вас в один прекрасный день появится положительный денежный поток со сдаваемой в аренду недвижимости. На сколько большим он будет – все зависит от вашего плана.
Custodians уделяют большое внимание именно домам с землей, т.к. здание со временем стареет и приходит в негодность, земля же наоборот – со временем только дорожает.
2. Как покупать инвестиционную недвижимость, не вкладывая своих денег?
Один раз все же придется вложить свой капитал для того, чтобы купить свою первую недвижимость. Это может быть как дом для себя или как первая инвестиция. Для этого вам понадобится первый взнос – минимум процентов 5-10 от суммы кредита (в зависимости от банка).
При покупке (или строительстве нового – неважно) – делается bank valuation, т.е. у вас на руках появляется официальный документ – оценка рыночной стоимости вашей недвижимости на момент покупки.
Предположим: стоимость домика – 300К, ваш первый взнос – 30К, кредит в банке – 270К, итого 270К+30К=300К
Примечание: Не ставлю себе цель в этой заметке описывать процесс покупки / строительства дома, особенно как «first home buyer”, когда можно получить определенные бонусные выплаты от государства, плюс прочие нюансы о дополнительных оплатах страховок и всего прочего.
Ну так вот, дальше: год-два живете себе в удовольствие либо в доме, либо если это инвестиция – сдаете его вашему тенанту. За это время стоимость вашей недвижимости растет в цене.
Кстати, платить банку можно только проценты по кредиту, а не проценты + тело кредита, что в какой-то степени уменьшает сумму ежемесячных выплат. Многие здесь так и делают: платят несколько лет только проценты по кредиту, ждут подорожания стоимости своей недвижимости, продают ее, идут в банк с деньгами, переоформляют кредит и покупают / строят новый дом. Но не в этом суть.
Итак, за год-два ваш домик подорожал в цене допустим на 8-10%, что здесь вполне реально, т.к. даже в самый серьезный кризис эти домики ценой до 500К умудрялись не падать в цене, а даже наоборот дорожать на 2,5% ежегодно (в кризис).
Объяснение этому очень простое: спрос на них не переставал падать даже в кризис, потому что это самое доступное жилье для молодых семей, для приехавших в Австралию иммигрантов и т.д., плюс популярная государственная программа поддержки «first home buyers».
Ну и дальше дело техники: по вашей bank valuation рыночная стоимость домика была 300К, стала (допустим) – 330К. Делаете новую оценку вашей недвижимости – новую bank valuation. У вас появляется equity (маржа…) в размере 30К.
А если учесть тот факт, что у банка вы взяли кредит не 300К, а 270К – то ваша equity составляет уже 60К. Вот и всё.
Находите новый домик для вашей инвестиции, ваша equity выступает в роли первоначального взноса на вторую недвижимость — вы как бы оплачиваете ею первый взнос, тем самым увеличивая тело кредита по первому займу (в нашем примере с 270К до 330К). Ваша equity для банка является гарантией того, что «если что», продав ваш домик, он вернет себе как 270К (первый кредит), так и 60К за кредит на первоначальный взнос на вторую недвижимость.
Дальше — берете кредит на второй дом (допустим, 300К) — желательно в другом банке (см. п. 3). Из своего кармана вы не платите ни копейки. Ваш долг банкам теперь 330К+300К=630К
Я описываю все это в очень грубых чертах, понимая при этом, что кроме первоначального взноса есть еще разного рода страховки и выплаты и бла-бла-бла, но при грамотном подходе ваша equity может покрыть все это.
Мало того, здесь эту equity используют, например, для получения кредита на тот же авто. Процентная ставка остается та же, что и на дом (допустим 6-8%). Для сравнения – процентная ставка по обыкновенному кредиту на автомобиль составляет в среднем 11%.
Ну и что касается вашего плана по инвестированию – все вышеперечисленное повторяется из года в год. За следующие год два у вас будет equity уже с двух домов, дальше – с трех и т.д. Все зависит от того, какой инвестиционный план вы себе составите. “Custodians” предлагают в качестве «золотой середины» инвестиционное портфолио из минимум шести домов.
Лет через десять стоимость всей вашей инвестиционной недвижимости значительно поднимется в цене, продав один-два домика можно покрыть взятые кредиты, тем самым увеличив cashflow. Не забывайте, вы ведь еще и сдаете эти домики в аренду и ежемесячно получаете доход с этого, а арендная плата тоже не стоит на месте и ежегодно повышается минимум процентов на 5.
3. Как брать новые кредиты на следующие инвестиции в недвижимость?
Все авторы книг об инвестициях, которые мы прочли на сегодняшний день, на всех семинарах, где нам довелось побывать – ВСЕ в один голос предупреждали нас о том, что брать кредит для своих инвестиций в ОДНОМ И ТОМ ЖЕ банке, особенно в том, которому вы выплачиваете моргидж за свой собственный дом – очень рискованное дело! «Не кладите все яйца в одну корзину!»
«… Avoid «cross-collateralisation”, where the lender uses all properties morgaged as security for your outstanding loans. You need to find a lender who will advance the highest proportion of the property’s purchase (a high loan value ration or LVR) without requiring the use of another property – or the family home – as additional collateral. In other words, take out a separate loan for your investment property…
… This may mean financing your investment property with a different lender to the one that holds the mortgage on the family home and other accounts…
… this gives you added protection, should there be a problem with your investment portfolio (or your own credit cards) at any time, since your home isn’t tied up with your investment…” (John Fitzgerald, 7 steps to wealth)
Теория понятна, но как ее применить на практике в коммуникации с банками, когда в кредитной истории еще только один дом, а за душой кроме equity на этот дом больше ни гроша?…
4. Налоговые выплаты и льготы при использовании этой стратегии.
Здесь речь идет о покупке инвестиций на частное лицо. Допустим, что это частное лицо на начальном этапе своей «инвестиционной карьеры» продолжает работать «на дядю», получает заработную плату и платит с нее налоги.
По местному закону процентную ставку по кредиту на инвестиционную недвижимость можно списывать с налогов. Понимаете? В этом плане математика тут проста.
НО не забываем тот факт, что сдавая в аренду нашу инвестиционную недвижимость, мы тем самым получаем доход. Он приплюсовывается к нашей заработной плате – и со всего этого нужно платить налоги.
Заработная плата + доход с наших тенантов — % по кредиту = красиво, но налоги то все равно нужно платить… Думку думаем, как легально не нарушая местного законодательства свести выплату налогов вообще к 0.
Еще небольшой нюанс про инвестиционную недвижимость. Если НЕ покупать б/у дом, а строить новехонький – то за счет амортизации можно в первые несколько лет списать определенную сумму затрат – как само здание, так и его «внутренности» — трубы там и т.д.
Плюс можно списывать расходы на «техническое обслуживание» недвижимости, расходы на разного рода консультации / семинары касательно вашей недвижимости. Даже можно списать расходы на поездку в другой город, где вы намерены приобрести там инвестиционное жилье.
Основные типы налоговых бенефитов хорошо описаны в книге Джона.
Вот так вкратце и в очень грубых деталях выглядит одна из местных стратегий.
А теперь о «ложке дегтя в бочке с медом».
Нет никаких сомнений, что при правильном планировании, при правильном подходе, при правильном использовании этой стратегии в один прекрасный день спустя определенное количество лет с момента начала создания своего инвестиционного портфолио у вас действительно будет положительный денежный поток, который вполне может дать вам возможность отойти от дел и не работать ради денег.
Деньги будут поступать в ваш карман от ваших тенантов. Помните, о чем пишет Ким Кийосаки в своей книге «Богатая женщина»?
«… Я покупаю и создаю активы, генерирую денежный поток. Этот денежный поток покрывает мои ежедневные расходы. Если величина ежемесячного денежного потока от активов становится равной или начинает превышать мои ежемесячные расходы, я получаю финансовую независимость. Я свободна, поскольку мои активы приносят доход и работают на меня. Мне больше не нужно работать ради денег…»
НО у этой стратегии есть одно «НО» — negative gearing.
Т.е. доход от сдачи в аренду вашей инвестиционной недвижимости на первых порах НЕ будет покрывать ваши расходы на выплаты вашего кредитного займа. Разницу между ежемесячной суммой выплаты по кредиту и ежемесячного дохода от сдачи в аренду можно списывать с налогов. В среднем (примерно) возвращается процентов 30, остальное придется платить из своего кармана.
И может быть «это не так страшно» при наличии одной инвестиционной недвижимости – пара сотен долларов в месяц еще можно пережить. А представьте, что у вас их уже несколько… Это уже значительная сумма. И вам придется ждать определенный период времени, пока ваши доходы от сдачи в аренду не сравняются или не станут превышать сумму выплаты по кредиту.
Приверженцы этой стратегии «успокаивают» следующими пояснениями:
“…Negative gearing – is the tax benefit that accrues when the income from an investment fails to cover the outlays on that investment, so that you are making a “book loss”, or negative income…»
«… A residential investment property would be negatively-geared if, for example, the mortgage interest and other tax-deductable items exceeded the rental income…”
«… Negative gearing occurs when your total outlays to maintain an investment are greater than your income from the investment: the difference is claimable as a tax deduction…»
«… The thing is, this loss – the difference between your outlays and your income – is tax deductable. It can be offset against your personal income (including salary) to reduce your taxable income, and perhaps even put you into a lower tax bracket. The upshot is that you pay less tax – and if that does not sound like a good idea, there is something pretty unusual about your thinking…” (John Fitzgerald, 7 steps to wealth)
Это все замечательно. Уж лучше накапливать инвестиции, пусть и с «минусом из своего кармана» в первые несколько лет, нежели их вообще НЕ накапливать. Но ведь неспроста же пишет тот же Роберт Кийосаки как о своем опыте, так и об опыте своего Богатого папы, что смысл инвестиции – это положительный денежные поток. Сразу. Пусть и размером в 1 доллар.
В случае же с этой инвестиционной стратегией ставка в первую очередь делается на то, что земельный участок и дом на нем со временем дорожают – capital growth, что дает возможность за счет получаемой equity покупать на регулярной основе следующую недвижимость – как говорит Джон «Repetition, repetition, repetition…», и уже через определенное количество времени путем перераспределения своего портфолио (что-то продать, что-то оставить) и получается положительный денежный поток, т.е. он у этой стратегии является не первостепенной целью.
Перелопатив вместе с Темой всю полученную информацию от “Custodians”, составив длинный список вопросов, нарисовав различные интересующие нас схемы инвестиций в недвижимость, Тема отправился 12 сентября на встречу главным директором “Custodians”.
Ёжику понятно, что подобные бесплатные индивидуальные консультации они назначают с целью привлечения клиентов и продажи им своей недвижимости – на этом строится их бизнес. Но это вовсе не мешает тому, чтобы задать им свои вопросы с целью дальнейшей «нашей ориентации здесь на инвестиционной местности». Как ни крути – они эксперты в своей области, почему бы не выслушать их точку зрения?
О том, что нам там поведали – Тёма как непосредственный участник встречи подробно напишет в своей заметке.
От себя лишь скажу, что хоть и не будет вам в этой стратегии сразу положительный денежный поток, тем не менее, это лучше чем совсем уж ничего. И если задаться целью (я пишу с учетом условий именно нашей задачки), то и с “negative gearing” мелкими шажками лет за 10-15 можно составить небольшое портфолио и затем получать с этого доход.
Короче, учимся дальше. Гуглим. Читаем. Узнаем. Семинарим. Ищем другие стратегии. Думаем…
Присоединяйтесь. Одна голова хорошо, две лучше. 
Но только плиз – без пессимизма и скептицизма. Этого добра у нас самих тут кругом завались…
We are all teachers.
Some teachers explain.
Some teachers complain.
Some teachers inspire.
(John Fitzgerald, 7 steps to wealth)
Айда быть «positive and proactive».
Ваши Ната и Тёма