Инвестиционная недвижимость в Австралии — Семинары Димфны Бохольт

14-16 октября 2011

Пишем постфактумом (год спустя), ибо тема сложная и в одной заметке обо всем услышанном и узнанном конечно же не рассказать, но пару строк все же чиркнем — себе на память, так сказать.

В прошлом году мы начали немного рассказывать об интересующей нас теме — инвестиции. Область эта многогранная, в ней очень много сфер, нам еще вообще незнакомых и отчасти непонятных, с какой же стороны к ним подобраться, но любознательность и интерес к ним мы испытываем большой и кое-что пробуем на зуб — где-то самостоятельно методом проб и ошибок, получая по пути множество и множество набитых шишек, где-то с помощью опытных менторов, до которых однако не так уж и просто добраться.

О многом НЕ пишем, т.к. не успеваем и о чем-то конечно же так и НЕ напишем, т.к. в подобных вопросах слишком много переплетений и нюансов личного финансового характера, о которых совсем необязательно знать широкой публике.

Так вот, в этой заметке мы коротко расскажем о нашем участии в трехдневном семинаре, посвященном инвестиционной недвижимости в Австралии (заграница тоже затрагивалась, но все же основной акцент делался на австралийский континент).

Это мероприятие вела Димфна Бохольт — женщина инвестор и бизнесмен. О ней мы уже писали в одной из наших заметок, посвященных конгрессу «The National Achievers Congress 2011», проходившему в сентябре 2011 года в Мельбурне и в котором участвовали такие мега-гуру современного бизнеса как Дональд Трамп, Роберт и Ким Кийосаки, Энтони Роббинс и многие другие.

Заметки эти можно посмотреть в нашем архиве в категории «ПО СТОПАМ БОГАТОГО ПАПЫ».

После этого конгресса мы записались на трехдневный семинар Димфны. Цель этого решения заключалась в том, что нам не давал покоя вопрос, который Димфна и затрагивала в своем выступлении на конгрессе: Как заполучить инвестиционную недвижимость в Австралии БЕЗ «negative gearing» и С «positive cashflow»?

Стоимость этого семинара недешевая, в нее кроме самого семинара так же входила годовая информационная поддержка, печатные и видео-аудио-материалы, веб-семинары в течение года и многое другое «а-ля доступ к команде консультантов Димфны».

С абсолютным пониманием того, что участие в семинаре не сделает нас за три дня продвинутыми инвесторами и не выложит нам на блюдечке с золотой каемочкой все выгодные предложения касательно приобретения недвижимости с положительным финансовым потоком, мы все же отправились на это занятие, чтобы хоть как-то начать ориентироваться в этой сфере и начать понимать — в каком направлении двигаться и в какую вообще сторону смотреть.

Поэтому если когда-либо придется и вам столкнуться с нечто подобным — не стоит ожидать, что сразу на головушку свалится манна небесная и за короткое время вы станете финансово-независимыми. Чтобы ими стать — тоже нужно усердно потрудиться, но оно однозначно того стоит, если учитывать тот факт, что на хорошую пенсию от государства (неважно какого — то ли это Россия, то ли это Австралия или еще какая страна) надеяться вовсе не стоит. И наше финансовое благополучие в старости зависит только от нас самих и ни от кого или чего больше.

Так вот, семинар этот проходил три полных дня с раннего утра до позднего вечера — с 14 по 16 октября 2011 года. Предварительно перед его началом мы получили по почте папки с распечатками, а так же видео- и аудиоматериалы. Они в общем и целом повторяют все то, о чем Димфна рассказывала нам в ходе занятий и уже в более спокойном режиме все это можно еще раз просмотреть и разобрать дома.

Информации выдалось за три дня столько, что нужно признаться — в какой-то момент мозг просто отказывался все это переваривать, обрабатывать, запоминать и усваивать. Оооочень много материала и оооочень интенсивная его выдача.

Сразу стало понятно, что одно дело купить домик и пытаться его сдавать — это не означает быть инвестором. Инвестирование в недвижимость — это целый бизнес, сложный и с большим количеством финансовых и юридических вопросов и в них нужно хорошенько разбираться.

В общей сложности присутствовало человек 200. Две трети из них имели уже инвестиционную недвижимость. Большинство как раз таки с «negative gearing» (это когда сумма выплаты кредита превышает доход от сдачи в аренду, т.е. инвестор платит разницу из своего кармана). С подобным «negative gearing» очень легко «уйти в минус», причем чем больше недвижимости — тем больше минус на счету. А Димфна как раз таки и является большим противником этой схемы.

Удивил так же тот факт, например, что среди участников были молодые люди, внешне «ничем непримечательные» (т.е. без «растопыривания пальцев»), но имеющие уже в своем молодом возрасте «большой послужной список». Впереди нас сидела молодая девушка — список ее недвижимости просто впечатлил! Не станем опускаться ниже плинтуса и сразу устраивать махач «а-ля родители богатые», а поверим в том, что все же «невозможное возможно» и есть люди, которые уже в молодом возрасте задумываются и заботятся о своей беззаботной старости. Респект им наш и уважение!

Кроме всего того объема, который Димфна и её коллеги по бизнесу выдали нам за три дня, так же присутствовал и «networking» — это было серьезным требованием к каждому участнику семинара. От нас в прямом смысле слова требовалось общаться между собой, подходить, знакомиться, обмениваться информацией и опытом, задавать вопросы, налаживать контакты, даже нужно было все три дня сидеть в разных местах за разными столами.

Даже конкурс проводили — кто больше назнакомиться с людьми во время семинара. И этот networking — есть очень и очень правильно, как бы тяжело он не давался. Любой networking — это вообще основа бизнеса, от него никуда не деться.

Димфна кроме своей команды пригласила так же представителей из разных сфер, тесно связанных с инвестициями в недвижимость: это были и юристы, и финансисты, и аналитики рынка и т.д. и т.п. Все они выступали и в течении трех дней с ними можно было лично переговорить, задать интересующие вопросы и при необходимости договориться о встрече.

Что касается информации, о чем рассказывала Димфна и ее коллеги, то это был просто мозговынос! Конечно же очень многого мы не знали и то, что узнали, нужно еще дорабатывать и дальше решершить и изучать.

Пояснялся анализ рынка недвижимости — как его делать, на что обращать внимание и т.д.; финансовая составляющая; бухгалтерия; юридические вопросы; правовая защита своих активов; разного рода стратегии в сфере инвестиционной недвижимости; планирование; свое целеполагание и т.д. и т.п.

Одни схемы правовой защиты своих активов чего стоили! Причем это касается не только недвижимости, но и ведения любого другого бизнеса. Для нас с Тёмой абсолютно неопытных в этой  области схемы эти выглядели как китайские иероглифы. Но молодая пара, которая уже не впервые была у Димфны и занимается инвестированием и применяет эти схемы на практике, успокоила нас, мол, выглядит сложно и запутанно, на самом же деле после оформления одной сделки, последующие уже будут детским лепетом и все будет понятно.

В плане моделей приобретения недвижимости, которые генерируют положительный финансовый поток (positive cashflow), Димфна представляла совсем иную картину нежели те же самые инвесторы «Custodians» и их глава John Fitzgerald, который как раз таки и строит инвестирование на «negative gearing».

Димфна (ёжику понятно, после детального и основательного изучения рынка недвижимости в том или ином районе, городе, регионе и т.д.) рассматривает следующие возможные варианты приобретения недвижимости с последующим получением пассивного дохода (далее лишь парочка примеров):

а) Конечно же, с учетом всех юридических нюансов и соответствующего спроса на рынке — переделывание недвижимости с большой жилой площадью в жилье, где проживают несколько квартиросъемщиков (студенты, молодые пары и т.д.). Получается, что жилье в этом случае приносит доход не от одного квартиросъемщика, а сразу от нескольких.

б) Повышение финансовой стоимости недвижимости и ее аренды путем ремонта — renovation.

в) Раньше еще несколько лет назад земельные участки были намного больше, нежели сейчас. Сейчас застройка уплотняется — даже в пригороде мегаполисов, и площадь земли становится все меньше и меньше. Банальный пример на вскидку: если пару лет назад «золотая середина» была — са. 700 кв. м., то сейчас уже — са. 400. Опять же с учетом всех юридических нюансов и с детальным изучением рынка — разделение больших участков на части с последующей (например) продажей одного из них, или строительством нового жилья на втором и другие всевозможные варианты с учетом выбранной стратегии. Юридическое разделение земельного участка — дело тоже затратное, но очень выгодное, т.к. впоследствии вы получаете два участка с двумя домами и цена на них вместе будет выше чем на один прежний участок с одним домом. В общем, subdivision, к примеру.

г) Инвестиции в удаленных районах с горнодобывающей промышленностью. Это уже из серии НЕ долгосрочных инвестиций, т.к. в тех районах народ живет до тех пор, пока существует промышленность. Как только закрыли добычу природных материалов — весь народ оттуда сразу же уедет. НО цены на аренду жилья в период развития и становления промышленности просто занебесные и зачастую за аренду платит не работник, а его работодатель. Это особая стратегия, выгодна тем, что сразу дает приличный пассивный доход, который сразу же можно снова реинвестировать. Но тут нужно четко понимать своевременный выход, чтобы не остаться с никому ненужной недвижимостью при закрытии промышленности.

д) Или так называемые «chunk deals», они не приносят пассивный доход. Они работают по принципу: купил дешево, продал дорого, получил доход, реинвестировал его дальше.

е) «Granny flats», дополнительные пристройки и бла-бла-бла… Разные схемы финансирования покупки недвижимости (тот же vendor finance) и т.д. и т.п.

Не станем перечислять всё-всё-всё, сил не хватит писать, да и не в этом суть заметки. Подчеркнем лишь, что стратегий очень много, выбор большой и самое главное при этом, четко понимать как всем этим орудовать и на практике применять не в ущерб себе.

Очень много детальных и информативных ответов мы получили на свои вопросы, но и не меньше вопросов родилось по ходу семинара. Ни капли не жалеем, что потратили и время и кучу денег на все это.

После семинара Димфны мы потом еще долго ездили и смотрели земельные участки и районы с новостройками вокруг Мельбурна, встречались с теми или иными специалистами, решершили дальше. Об этом постараемся чиркнуть в одной из наших следующих заметок. Еще ничем не обзавелись, причина тому — пока не найдем вариант с положительных финансовым потоком, ввязываться в эту игру точно не станем, иначе было бы глупо.

Тёма тут недавно побывал еще на одном интересном семинаре, где как раз таки представлялись проекты с positive cashflow еще и с государственной поддержкой, вот сейчас смотрим — разбираемся, как будет просвет какой в туннеле — чиркнем.

В общем, понравилось, однозначно понравилось это трехдневное мероприятие. Димфна так же уделяла много внимания и таким вещам, как планирование, целеполагание и видение своей финансовой независимости. Ведь как просто сказать «Я хочу быть финансово-независимым» и как сложно при этом ответить на вопросы: Когда? Каким образом? Сколько конкретно мне нужно пассивного дохода для моей комфортной жизни? Как конкретно я этого добьюсь? В какой последовательности? И т.д. и т.п.

Даже отельные тетрадки и блокноты под это дело выдавались, чтобы там вести свой «дневник» и визуализировать свое представление о своей же финансовой независимости. Очень интересно и очень поучительно-познавательно.

За три дня мы там неимоверно вымотались — как физически так и эмоционально. Но при всем этом зарядились очень положительной энергией. И оно понятно. Одно дело: «вести кухонные беседы» с теми, кто как и мы во всем этом вообще не разбирается, но пипец как надо «вставить свои пять копеек» — так и варишься в своем соку мало продвигаясь вперед.

И совсем другое дело: быть, вращаться и общаться с теми, кто УЖЕ набил себе шишек, кто УЖЕ годами занимается инвестициями в недвижимость, с опытными и профессиональными менторами (даже Бог с ним, что подобные семинары для них — это дополнительная сфера их заработка), с профессиональными консультантами и специалистами и с теми, у кого точно так же как и у нас горят глаза на все это инвестиционное «добро», кому это интересно.

Ну и сама организация трехдневного семинара была сделана просто отлично. Мероприятие проводилось в большом зале одного из отелей рядом с Альберт парком, были предоставлены все необходимые раздаточные материалы (это еще сверху того, что пришло с коробкой по почте), питание с утра до вечера — кормили на убой просто. Сама Димфна была «в открытом доступе», т.е. во время пауз к ней можно было подойти и лично переговорить.

Супер, в общем! Унесли много нового и интересного и столько же еще нужно самим узнавать дальше, решершить, изучать… Ёжику понятно, что это не единственный вид «обучения» у нее, есть еще и «платиновые студенты» (как говорится, любой каприз за ваши деньги). Там вообще устраиваются недельные сешенс уже в узком кругу и где-нибудь на Фиджи.

Вот такие у нас тут пироги. Успехов и вам во всех ваших начинаниях и продолжениях!

Ваши неугомонные Ната и Тёма

P.S. Кому интересно — блог Димфны Бохольт: http://iloverealestate.tv/

P.S. Димфна проводит свои семинары и в более упрощенной, укороченной форме. Периодически бывают однодневные семинары в разных городах Австралии, где она в очень и очень сжатой форме рассказывает о всем вышеперечисленном. Мы и на них тоже пару раз отметились (04 октября 2011 и потом еще 11 февраля 2012). 

Если кому интересно — здесь еще один сайт Димфны, там можно посмотреть расписание ее семинаров: www.dymphnaboholt.com