По стопам «Богатого папы»: «Ironfish» и их инвестиции в недвижимость
23 августа 2011
«…The future belongs to those who see possibilities before they become obvious…» (John Scullеy)
Выслушав «Custodians» на их семинаре 18 августа, мы решили отправиться послушать «Ironfish» (ничего «вычипуристого», одна из многих компаний в Австралии, специализирующаяся на инвестициях в недвижимость).
Тот же самый подход и у них – бесплатные семинары с целью привлечения клиентов в свой бизнес. Следовательно, их информацию так же фильтруем. И тем не менее, интересно было узнать на чем базируется их подход к инвестициям.
Custodians, например, уделяют свое внимание только строительству новых (типовых) домов на земельных участках в перспективных с их точки зрения районах (я уже писала о шести пунктах, по которым они подбирают участки). При этом они старательно убеждают в невыгодности приобретения тех же квартир (из-за низкого наличия / отсутствия в стоимости квартир земли, а земля для них – одна из основ инвестиций). Подобная стратегия имеет полное право на существование, как говорится, каждому свое.
Ironfish в свою очередь вовсе не отрицает приобретение как домов, так и квартир в качестве инвестиций, предупреждая при этом, что у всего есть свои плюсы и минусы.
У дома с земельным участком, к примеру, capital growth может быть выше, нежели у квартиры, в то время как доход от сдачи в аренду квартиры может быть выше, чем у дома.
Они так же как и Custodians не являются сторонниками таких стратегий как: а) «купи дом – придержи – продай»; б) «купи дом – отремонтируй – продай» и тому подобное.
Ironfish предлагает стандартную и широко используемую здесь на сегодняшний день стратегию создания инвестиционного портфолио из различных видов недвижимости в разных городах и штатах Австралии и Новой Зеландии: постепенно шаг за шагом приобретай недвижимость – сдавай ее в аренду – через определенное время что-то продай – выплати моргидж – с оставшейся недвижимости получай положительный денежный поток. В принципе то – не шибко чем и отличается от Custodians.
Вниманию своих клиентов они предлагают несколько правил:
1) Составляй портфолио. Одна – две недвижимости не дадут тебе желаемого результата. По мнению Ironfish: «золотая середина» — это минимум 4 недвижимости.
2) Чем дольше владеешь недвижимостью, тем выше ее capital growth. (Что Custodians, что Ironfish – на обоих семинарах говорилось о том, что в Австралии каждые 7-10 лет происходит удвоение стоимости недвижимости).
3) Выбирая инвестиционную недвижимость, никогда не исходи из своих личных предпочтений (это так же подчеркивает Роберт и Ким Кийосаки). У каждого тенанта свои вкусы. Кто-то не готов жертвовать временем на ежедневную дальнюю дорогу с работы домой – поэтому отдает предпочтение жилью близкому к CBD, а кто-то готов смириться с потерей времени, лишь бы на выходных посидеть на своем зеленом бекьярде.
4) «Волшебных районов» не существует, поэтому к составлению потфолио нужно подходить с особой скрупулезностью во избежание риска финансовых потерь.
5) Подход «Сделаю все сам» не всегда полезен. Не являясь опытным инвестором всегда лучше обратиться за помощью к специалистам.
6) Советуют избегать инвестиций в жилье для студентов и «service apartments», хотя там и относительно выше доход со сдачи в аренду, но capital growth ниже, и по их утверждению – депозит выше (20-30%).
7) Новые здания более выгодны в плане налоговых бенефитов, нежели старые, следовательно, денежный поток с новых может быть выше, нежели со старых.
Так же на этом семинаре повторили информацию (как и Custodians на своих семинарах) о том, что в ближайшее время в Австралии ожидается выход на пенсию большого количества людей («дети австралийского бебибума» прошлого века). А это означает, что на работающих людей будет приходиться все больше пенсионеров. Следовательно, государство будет продолжать привлекать рабочие ресурсы «из вне» — иммигрантов, которым в свою очередь надо будет где-то жить. Т.е. спрос на «доступное жилье» будет.
Ну вот так коротко и в общих чертах еще об одной широко распространенной инвестиционной стратегии для частных лиц, у которой есть свои плюсы (можно составлять более разнообразное портфолио, не привязывая его только к одному типу недвижимости) и минусы (наличие того же negative gearing).
Еще раз для себя подтвердили тот факт, что нужно побыстрее разобраться с местной бухгалтерией и налоговым законодательством.
«…Учись непрерывно. Всегда есть «еще одна вещь», которую нужно узнать…» (Стив Джобс)
«…Risk comes from not knowing what you‘re doing…» (Warren Buffett)
Разбираемся дальше.
Ваши Ната и Тема
